Нерухомість і земля
Кейс: «чиста» за реєстрами ділянка, на якій не можна будувати
Клієнт планував купити земельну ділянку і збудувати на ній житловий будинок. За реєстрами ділянка була «чистою». Поглиблена перевірка показала обмеження, через які будинок на ній не збудувати законно, — і клієнт відмовився від угоди до того, як заплатив.
- Об’єкт
- Земельна ділянка під житлову забудову
- Мета клієнта
- Купити, збудувати будинок і ввести його в експлуатацію
- Що знайшли
- Охоронна зона електричних мереж
- Підсумок
- Угоду не укладено, гроші не витрачено
Ситуація
Продавець передав документи на ділянку. Первинна перевірка нічого тривожного не показала: право власності зареєстровано, кадастровий номер присвоєно, арештів, іпотеки і заборон на відчуження немає, цільове призначення формально відповідає житловій забудові.
Для продажу ділянка була придатною. Але клієнт купував не просто землю — він купував можливість збудувати на ній дім.
Яке питання треба було поставити
Звичайне питання«Чи можна купити цю ділянку?»
Правильне питання«Чи можна на цій ділянці збудувати житловий будинок, отримати дозвільні документи і законно ввести його в експлуатацію?»
Що ми перевірили, крім реєстру прав
- Відомості Державного земельного кадастру і цільове призначення ділянки
- Обмеження у використанні земель, внесені до кадастру
- Містобудівну документацію щодо цієї території
- Розташування ділянки відносно інженерних мереж
- Чи можна отримати будівельний паспорт або містобудівні умови та обмеження
Що з’ясувалося
Ділянка розташована в охоронній зоні об’єктів електричних мереж. Такі зони встановлюють для безпечної експлуатації мереж, і в них діє особливий режим використання землі: забудова в межах зони обмежена.
Продажу це не заважало: продавець мав право відчужити ділянку. Але для мети покупця — нового житлового будинку — обмеження означало ризик відмови в будівельному паспорті чи містобудівних умовах, неможливість погодити проєкт і згодом ввести будинок в експлуатацію.
Наш висновок
Ми рекомендували цю ділянку не купувати. Причина — не в правах продавця, а в тому, що ділянка не відповідала меті покупця: юридично він став би власником землі, але будувати на ній так, як планував, не зміг би або ризикував би втратити гроші на купівлю, проєкт і підготовчі роботи.
Чим завершилося
Клієнт відмовився від угоди на етапі переговорів — до підписання договору і передачі грошей — і не витратив кошти на ділянку, яка не підходила для його проєкту.
Що перевіряти перед купівлею ділянки під будівництво
- Правовстановлюючі документи продавця і Державний реєстр речових прав
- Арешти, іпотеки, заборони на відчуження
- Кадастровий номер, відомості кадастру, цільове призначення
- Обмеження у використанні землі: охоронні й санітарно-захисні зони, прибережні захисні смуги, червоні лінії, сервітути
- Містобудівну документацію і можливість отримати будівельний паспорт або містобудівні умови та обмеження
- Чи вміщується на ділянці саме той будинок, який ви плануєте
Відсутність арештів говорить лише про те, що ділянку можна продати. Чи можна на ній будувати — окреме питання, і відповідати на нього варто до угоди: після реєстрації права власності всі обмеження стають проблемою нового власника.
Кейс описано без даних, за якими можна впізнати клієнта. Висновок у кожній справі залежить від її обставин і документів; результат іншої справи може бути іншим.